Tournant énergétique dans le secteur du bâtiment : comment les propriétaires, acheteurs et locataires profitent des rénovations

Une rénovation énergétique et le remplacement d'un ancien système de chauffage apportent bien plus que des améliorations techniques. En effet, les rénovations durables rendent les bâtiments plus attrayants, augmentent leur valeur et permettent de créer des logements modernes pour les locataires et les acheteurs.

La Suisse est confrontée à un défi urgent. Saviez-vous que la majorité des bâtiments suisses sont encore équipés d'anciens chauffages au mazout ou au gaz ?

Plus précisément, ce sont environ 65% des immeubles collectifs et 60% des maisons individuelles qui, selon les chiffres de 2023, ne sont pas chauffés de manière durable. Les lois énergétiques plus strictes et la prise de conscience écologique croissante ne mettent pas seulement les propriétaires sous pression, mais leur offrent également de nombreuses opportunités.

Mais cela vaut-il la peine de rénover un bâtiment sur le plan énergétique, même si vous souhaitez le vendre ou le louer dans un avenir proche ? Pour répondre à cette question, il est judicieux d'examiner de plus près les aspects économiques et écologiques.

La plus-value économique des rénovations

Ceux qui investissent dans l'amélioration énergétique d'un bien immobilier sont souvent confrontés à la question de savoir si ces coûts supplémentaires seront rentables. Différentes études menées en Suisse et à l'étranger montrent que les bâtiments rénovés obtiennent généralement un meilleur prix de vente que les bâtiments non rénovés. Il est également clair que les bâtiments efficaces sur le plan énergétique sont mieux accueillis par les acheteurs ou les locataires. L'économiste Marco Schmid de Wüest Partner le résume ainsi :

« Plus l'objet est ancien et en mauvais état, plus il est intéressant de le rénover, en particulier de remplacer le chauffage. »

Cependant, dans le détail, les relations sont généralement complexes. Selon l'expert Marco Schmid, d'autres facteurs que l'âge et l'état des biens immobiliers jouent un rôle, comme l'emplacement, les subventions des pouvoirs publics ou les avantages fiscaux liés aux rénovations.

Ce point est également souligné par Philipp Betschart, responsable des solutions de financement à la Banque cantonale de Schwyz :

« Les économies réalisées grâce aux subventions et aux réductions d'impôts peuvent réduire les coûts jusqu'à un quart. »

L'expert de la banque confirme en outre que les rénovations énergétiques permettent d'obtenir des avantages concurrentiels : « Si un bien immobilier répond à un bon standard énergétique, cela se répercute considérablement sur sa valeur. C'est précisément lors des ventes ou des locations prévues que l'on peut obtenir des prix significativement plus élevés. »

René Walser, responsable de la clientèle privée et commerciale de la Banque cantonale de Saint-Gall, recommande d'envisager les rénovations de la manière la plus globale possible : « La notion de durabilité ne doit pas être interprétée uniquement en termes d'énergie, mais aussi en termes d'utilisation optimale dans son ensemble. » Il pense notamment à l'amélioration des plans d'un bâtiment.

Deux approches pour la rénovation énergétique

Mais quelles sont les différentes possibilités et comment se distinguent-elles en termes d'efficacité ?

Les experts distinguent deux stratégies de base permettant aux propriétaires de logements d'améliorer le statut de leur bien immobilier :

1. Rénovation complète

Cette variante comprend non seulement le remplacement de l'installation de chauffage par un système durable, comme une pompe à chaleur, mais aussi des mesures de construction globales sur l'enveloppe du bâtiment. Il s'agit notamment de nouvelles fenêtres et d'une meilleure isolation du toit et de la façade. Ces rénovations entraînent une nette amélioration de l'efficacité énergétique et augmentent sensiblement la valeur du bien immobilier.

Un exemple illustre cet effet : une maison individuelle de 170 m² construite en 1989 à Uzwil a été entièrement rénovée. Les coûts d'un nouveau chauffage et d'une nouvelle isolation se sont élevés à 258 000 francs. Grâce à des subventions et à des économies d'impôts, les dépenses ont été réduites d'environ 22%. Après les travaux, la valeur de la maison rénovée avait augmenté de 129 000 francs.  Certes, les coûts dépassent la plus-value directe, mais à long terme, la baisse des coûts énergétiques d'environ 68 000 francs se fait sentir positivement. Et tôt ou tard, les améliorations techniques apportées au bâtiment seront inévitables.

2. Rénovation partielle, par exemple, le remplacement du chauffage

Pour les propriétaires immobiliers qui ne peuvent ou ne veulent pas investir immédiatement dans de grands projets, le remplacement du chauffage existant, par exemple, peut également être envisagé. Remplacer un chauffage à mazout, à gaz ou électrique par un système durable tel qu'une pompes à chaleur, un chauffage à distance ou un chauffage au bois dans le cadre d'une rénovation partielle permet de valoriser considérablement le bien. Bien qu'aucune mesure d'isolation supplémentaire ne soit prise, le remplacement a un impact considérable sur le bilan CO₂. Le passage à une énergie renouvelable permet d'atteindre un objectif essentiel : la réduction immédiate des gaz à effet de serre nocifs générés par le fonctionnement du chauffage et, parallèlement, une réduction des coûts énergétiques.

Marco Schmid résume parfaitement les avantages de cette stratégie : « Le remplacement d'un chauffage offre souvent un rapport coûts/avantages avantageux. Certes, les besoins en chaleur restent les mêmes sans isolation supplémentaire, mais c'est justement le rapport entre l'investissement et l'augmentation de la valeur marchande qui est attrayant dans de nombreux cas. De plus, la consommation d'énergie finale est plus faible, car une pompe à chaleur a un rendement nettement plus élevé qu'un chauffage au mazout. »

Cette variante peut être une solution économique et pragmatique, en particulier dans les régions favorables aux familles et où le niveau des prix est moyen, sans un investissement global trop élevé.

Néanmoins, avant de mettre en œuvre des mesures individuelles, vous devriez toujours commencer par obtenir une vue d'ensemble de l'état énergétique de votre maison. Un conseil CECB peut vous être utile.

Les logements locatifs profitent plus que la moyenne

Les rénovations énergétiques sont particulièrement rentables dans les immeubles collectifs avec des logements locatifs. Un exemple à Zurich montre qu'une rénovation complète d'un immeuble de douze appartements coûte environ 1 million de francs. Cependant, les subventions et les avantages fiscaux réduisent considérablement les coûts nets.

Contrairement aux maisons individuelles occupées par leurs propriétaires, ces derniers peuvent répercuter une partie des dépenses sur les locataires au prorata. En contrepartie, les locataires bénéficient de charges plus faibles, de sorte que la rénovation énergétique laisse typiquement le loyer brut inchangé. L'effet secondaire de la rénovation est l'augmentation de la valeur marchande de l'immeuble, ce qui constitue un atout en vue d'une vente ultérieure.

En résumé, il est clair que les revenus locatifs plus élevés à l'avenir de l'immeuble d'habitation augmenteront sa valeur. De plus, le marché apprécie également l'amélioration de l'état de l'immeuble, ce qui réduit les risques liés à un investissement. Selon les calculs de Wüest Partner, on obtient dans cet exemple un gain d'environ 5 % (c'est la valeur vénale qui dépasse les coûts d'investissement).

Marco Schmid explique : « Pour les logements en location, il est plus facile de financer les investissements par les revenus locatifs. C'est surtout dans les villes où le niveau des prix est élevé qu'une rénovation est rentable, car les locataires sont plus disposés à payer. »

C'est particulièrement vrai dans les régions à hauts revenus comme Zurich, Zoug ou Schwyz. Dans ces régions, les optimisations énergétiques sont non seulement judicieuses sur le plan écologique, mais aussi très rentables sur le plan financier.

Le site et l'âge : des facteurs décisifs

Examinons une nouvelle fois les différents facteurs qui influencent la rentabilité des rénovations. Dans l'optique d'une vente comme d'une location prévue, le site et la région de marché jouent un rôle. En forçant un peu le trait, on peut dire que le marché honore souvent mieux la durabilité et l'écologie dans les endroits où la demande est forte que dans les régions périphériques où la demande est faible. Mais là aussi, les investissements peuvent s'avérer payants, notamment si un nouveau système de chauffage permet de réduire considérablement les futurs frais annexes et l'achat d'énergie futurs.

Parallèlement, les subventions et les allègements fiscaux peuvent réduire considérablement les coûts d'une rénovation et renforcer ainsi les avantages économiques.

Conclusion

La rénovation énergétique peut sembler à première vue impliquer des investissements importants, mais dans la plupart des cas, elle s'avère payante à plusieurs reprises. Que ce soit pour la vente, la location ou l'utilisation personnelle, les optimisations durables augmentent la valeur du bien, tout en contribuant de manière significative à la protection du climat.