Energiewende im Gebäudesektor: Wie Eigentümer, Käufer und Mieter von Sanierungen profitieren

Eine energetische Sanierung und vor allem der Ersatz einer alten Heizung bringen weit mehr als technische Verbesserungen – nachhaltige Sanierungen machen Gebäude attraktiver, steigern deren Wert und schaffen modernen Wohnraum für Mieter und Käufer.

Die Schweiz steht vor einer drängenden Aufgabe. Wusstest du, dass die Mehrheit der Schweizer Gebäude immer noch mit alten Öl- oder Gasheizungen ausgestattet ist?

Genauer gesagt, sind es rund 65 Prozent der Mehrfamilienhäuser und 60 Prozent der Einfamilienhäuser, die gemäss aktuellen Zahlen von 2023 nicht nachhaltig beheizt werden. Strengere Energiegesetze und steigendes Umweltbewusstsein setzen dabei Hauseigentümerinnen und -eigentümer nicht nur unter Druck, sondern eröffnen ihnen auch vielfältige Chancen.

Doch lohnt es sich, ein Gebäude auch dann energetisch zu sanieren, wenn du es in absehbarer Zeit verkaufen oder vermieten möchtest? Hierzu macht es Sinn, die wirtschaftlichen und ökologischen Aspekte näher zu betrachten.

Der wirtschaftliche Mehrwert von Sanierungen

Wer in die energetische Verbesserung einer Immobilie investiert, steht häufig vor der Frage, ob sich diese zusätzlichen Kosten auch auszahlen. Verschiedene Studien aus dem In- und Ausland zeigen, dass sanierte Gebäude in der Regel einen besseren Verkaufspreis erzielen als unsanierte. Klar ist auch, dass energieeffiziente Gebäude bei Käufern oder Mietern besser ankommen. Der Ökonom Marco Schmid von Wüest Partner bringt es auf den Punkt:

«Je älter das Objekt und je schlechter der Zustand, umso lohnender ist eine Sanierung, besonders ein Heizungsersatz.»

Im Detail sind die Zusammenhänge aber meist komplex. Laut dem Experten Marco Schmid spielen nebst dem Alter und Zustand der Immobilien noch andere Faktoren eine Rolle - etwa der Standort, Fördergelder der öffentlichen Hand sowie Steuervorteile, die man bei Sanierungen nutzen kann.

Diesen Punkt betont auch Philipp Betschart, Leiter Finanzierungslösungen bei der Schwyzer Kantonalbank (SZKB):

«Die Einsparungen dank Förderung und Steuersenkungen können die Kosten um bis zu einem Viertel reduzieren.»

Weiter bestätigt der Experte der SZKB, dass man sich mit energetischen Sanierungen Wettbewerbsvorteile verschafft: «Ist eine Immobilie energetisch auf einem guten Standard, wirkt sich dies erheblich auf die Werthaltigkeit aus. Gerade bei geplanten Verkäufen oder der Vermietung lassen sich signifikant höhere Preise erzielen.»

René Walser, Leiter Privat- und Geschäftskunden der St. Galler Kantonalbank, empfiehlt, Sanierungen möglichst ganzheitlich zu betrachten: «Der Begriff Nachhaltigkeit ist nicht nur auf das Thema Energie auszulegen, sondern auch auf die optimale Nutzbarkeit insgesamt.» Er denkt dabei unter anderem an eine Verbesserung der Grundrisse eines Gebäudes.

Zwei Ansätze für die energetische Sanierung

Doch welche Möglichkeiten gibt es, und wie unterscheiden sie sich in ihrer Wirkung?

Experten unterscheiden zwei grundlegende Strategien, mit denen Wohneigentümerinnen und -eigentümer den Status ihrer Immobilie verbessern können:

1.      Gesamtsanierung

Diese Variante umfasst nicht nur den Austausch der Heizungsanlage durch ein nachhaltiges System, wie beispielsweise eine Wärmepumpe, sondern auch umfassende bauliche Massnahmen an der Gebäudehülle. Dazu gehören unter anderem neue Fenster und eine bessere Isolation von Dach und Fassade. Diese Sanierungen führen zu einer deutlichen Verbesserung der Energieeffizienz und steigern den Wert der Immobilie spürbar.

Ein Beispiel veranschaulicht die Wirkung: Ein Einfamilienhaus aus dem Jahr 1989 in Uzwil mit 170 m² wurde umfassend saniert. Die Kosten für eine neue Heizung und Dämmung beliefen sich auf 258'000 Franken. Dank Fördergeldern und Steuerersparnissen wurden die Ausgaben um rund 22 Prozent reduziert. Das sanierte Haus wies nach den Arbeiten einen Mehrwert von 129’000 Franken auf. Zwar übersteigen die Kosten den direkten Wertzuwachs, doch langfristig machen sich die niedrigeren Energiekosten von rund 68'000 Franken positiv bemerkbar. Und früher oder später sind die technischen Verbesserungen am Gebäude unumgänglich.

2.      Teilsanierung, z.B. Heizungsersatz

Für Wohneigentümerinnen und -eigentümer, die nicht gleich in grösserem Umfang investieren können oder wollen, kann auch beispielsweise der Austausch der bestehenden Heizung an. Öl-, Gas- oder Elektroheizungen durch nachhaltige Systeme wie Wärmepumpen, Fernwärme oder eine Holzheizung im Rahmen einer Teilsanierung einen wesentlichen Mehrwert bieten. Obwohl keine zusätzlichen Dämmmassnahmen vorgenommen werden, hat der Ersatz einen erheblichen Einfluss auf die CO₂-Bilanz. Mit dem Wechsel auf erneuerbare Energie wird ein wesentliches Ziel erreicht: die unverzügliche Reduktion schädlicher Treibhausgase durch den Betrieb der Heizung und gleichzeitig eine Reduktion der Energiekosten.

Marco Schmid fasst den Nutzen dieser Strategie treffend zusammen: «Ein Heizungsersatz bietet oft ein vorteilhaftes Kosten-Nutzen-Verhältnis. Zwar bleibt der Wärmebedarf ohne zusätzliche Dämmungen gleich, doch gerade das Verhältnis von Investition zu Marktwertsteigerung ist in vielen Fällen attraktiv. Zudem ist der Endenergieverbrauch tiefer, da eine Wärmepumpe einen deutlich höheren Wirkungsgrad hat als eine Ölheizung.»

Insbesondere in familienfreundlichen Regionen mit mittlerem Preisniveau kann diese Variante eine ökonomische und pragmatische Lösung sein, ohne allzu hohe Gesamtinvestitionen.

Dennoch solltest du dir vor der Umsetzung von Einzelmassnahmen immer zuerst einen Gesamtüberblick über den energetischen Zustand deines Zuhauses verschaffen. Eine GEAK-Beratung kann dir hier weiterhelfen.

Mietwohnungen profitieren überdurchschnittlich

Energetische Sanierungen bringen bei Mehrfamilienhäusern mit Mietwohnungen eine besonders hohe Wirtschaftlichkeit. Ein Beispiel aus Zürich zeigt, dass eine umfassende Sanierung bei einem Gebäude mit zwölf Wohnungen rund 1 Mio. Franken kostet. Fördergelder und steuerliche Vorteile senken die Nettokosten jedoch erheblich.

Im Unterschied zu selbst bewohnten Einfamilienhäusern können Hauseigentümerinnen und -eigentümer einen Teil der Ausgaben anteilig auf die Mieterschaft umlegen. Die Mieter profitieren dafür von tieferen Nebenkosten, sodass die energetische Sanierung die Bruttomiete typischerweise unverändert lässt. Nebeneffekt der Sanierung ist der höhere Marktwert der Liegenschaft – ein Pluspunkt im Hinblick auf einen späteren Verkauf.

Zusammengefasst ist klar: Die künftig höheren Mieterträge des Mehrfamilienhauses steigern dessen Wert. Kommt dazu, dass der Markt den verbesserten Zustand – und damit tiefere Risiken für ein Investment – ebenfalls honoriert. Laut den Berechnungen von Wüest Partner erzielt man bei diesem Beispiel einen Gewinn von rund 5 Prozent (um so viel übersteigt der höhere Verkehrswert die Investitionskosten).

Marco Schmid erklärt: «Bei Mietwohnungen ist es einfacher, Investitionen über die Mieteinnahmen zu finanzieren. Vor allem in Städten mit hohem Preisniveau lohnt sich eine Sanierung, weil die Zahlungsbereitschaft der Mieter höher ist.»

Dies gilt insbesondere für einkommensstarke Regionen wie Zürich, Zug oder Schwyz. Dort sind energetische Optimierungen nicht nur ökologisch sinnvoll, sondern auch finanziell sehr rentabel.

Standort und Alter – entscheidende Faktoren

Schauen wir uns noch einmal die verschiedenen Faktoren an, die die Wirtschaftlichkeit von Sanierungen beeinflussen. Sowohl im Hinblick auf einen Verkauf als auch bei einer geplanten Vermietung spielen der Standort und die Marktregion eine Rolle. Etwas überspitzt gesagt: An Standorten mit starker Nachfrage honoriert der Markt Nachhaltigkeit und Ökologie oft besser als in Randregionen mit schwacher Nachfrage. Doch auch dort können sich Investitionen bezahlt machen, insbesondere, wenn dank eines neuen Heizsystems die künftigen Nebenkosten und der Bezug von Energie deutlich günstiger werden.

Gleichzeitig können Fördergelder und steuerliche Erleichterungen die Kosten einer Sanierung erheblich reduzieren und dadurch den wirtschaftlichen Nutzen stärken.

Fazit

Die energetische Sanierung mag auf den ersten Blick mit hohen Investitionen verbunden sein, doch in den meisten Fällen zahlt sie sich mehrfach aus. Ob Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung – nachhaltige Optimierungen steigern nicht nur den Wert, sondern leisten einen bedeutenden Beitrag zum Klimaschutz.